Ostatnia nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wprowadza z powrotem definicję zarządcy nieruchomości. A może jednak trzeba iść krok dalej i wprowadzić wymóg weryfikacji i oceny projektu budowlanego przez zarządcę nieruchomości?
W obecnej sytuacji prawo budowlane i rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego określa zwartość projektu budowlanego oraz osoby które ten projekt realizują. Jednak jak pokazuję rzeczywistość wiedza techniczka inżynierów oraz architektów ogranicza się niestety do powstania budynku a nie do jego funkcjonowania. Tak ciężkie zarzuty powstają na skutek przejmowania nowych budynków przez zarządców, kiedy po otrzymaniu kluczy i dokumentacji natrafiają na wadliwe rozwiązania architektoniczne.
Problem pojawia się np. z licznikami elektrycznymi w hali garażowej do których podłączone są urządzenia Wspólnoty Mieszkaniowej. Urządzenia podłączone zgodnie z projektem i prawem, a jednak w aspekcie podziału kosztów pomiędzy części wspólne a odrębny lokal – nie. Powód jest prosty, współwłaściciele hali garażowej nie powinni płacić za urządzenia, które obsługują Wspólnotę Mieszkaniową. Zarządca zaś winien rozdzielić te koszty w sposób prawidłowy, de facto zmuszony zostaje do zlecenia montażu sublicznika albo też wykonania ekspertyzy podziału zużyć urządzeń, aby poprawnie rozdzielić koszty energii elektrycznej – pytanie, kto powinien za to zapłacić?
Kolejny przykład błędów projektowych i wykonawczych w projektach budowlanych to brak pomieszczeń gospodarczych w budynku dla firm sprzątających oraz firm konserwacyjnych. Deweloper nie lubi tracić cennych metrów na pomieszczenia, których nie może sprzedać. Architekci znając preferencję deweloperów nie projektują przedmiotowych pomieszczeń i po raz kolejny zarządca na starcie zmaga się z problemem poszukiwania klitek pod schodami albo przerabiania pomieszczeń typu pom. z wodomierzem na pomieszczenie gdzie osoba sprzątająca będzie mogła umyć choćby mopa. I w tym wypadku pojawia się kwestia kosztów adaptacji takich pomieszczeń, kto powinien je ponieść?
Mieszkańcy cieszą się, iż ich deweloper zaplonował piękną zieleń na całym obszarze nieruchomości, ale dziwią się kiedy Pani Jadzia - osoba sprzątająca budynek, biega z wiaderkami i podlewa drzewka. Czasem widać ją z wężem o długości ponad 50 m bo najbliższe ujęcie wody jest w garażu. Projektanci jak i wykonawcy nie zważyli na to, że drzewka trzeba podlewać i nie przewidzieli zainstalowania zewnętrznego kranika na elewacji.
Problem kolejny, który powinien zostać rozwiązany na etapie projektowym to organizacja ruchu przy budynku lub budynkach. Deweloper również pozostawia ten temat zarządcom, którzy muszą znaleźć rozwiązanie umożliwiające swobodne poruszanie się rodzin z dziećmi (zwłaszcza wózkami) po chodniku przy jednoczesnej maksymalizacji liczby miejsc postojowych dla mieszkańców.
Jak widać na powyższych przykładach, a można by ich mnożyć, wiele projektów powinno skonsultować z zarządcami nieruchomości, którzy dzięki swojej praktyce w codziennym funkcjonowaniu budynków mogliby już na etapie projektów wskazać niezbędne rozwiązania, który w przyszłości pozwoliłyby działać bez zbędnych utrudnień.
Comments